房子未过户未交付，买房人是否有份拿租金？法院给出了答案
买房人签订购房合同后，家电清洗13825404095前房主将房子出租，在房子还没有交付给买房人且未办理产权过户手续的情况下，买房人是否有份拿租金？近日，广西南宁市兴宁区人民法院就审理了这起案件，判决租户向前房主支付欠付的租金16784.31元，并驳回买房人的独立诉讼请求。
南宁市民黄某夫妻俩将登记在名下的兴宁区某小区房屋出租给吕某夫妻两人居住使用，但因吕某夫妻俩拖欠将近1年的租金，于是，黄某夫妻俩向法院起诉，要求吕某夫妻俩支付租金。
然而，在诉讼过程中，案外人邱某申请参加诉讼，其主张是黄某夫妻俩早已将这套房屋卖给他，并提出独立的诉讼请求，要求吕某夫妻俩向邱某支付房屋占有使用费。
法院经审理后查明，黄某夫妻俩确实在将名下某小区房屋出租给吕某夫妻之前，就已经与邱某签订了房屋买卖合同，邱某也向黄某夫妻俩支付了房款，但黄某夫妻俩还没有向邱某实际交付房屋并办理产权过户手续。
法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”而《中华人民共和国民法典》已经不将无权处分作为合同无效的法定事由。
因此，黄某夫妻俩虽然未经邱某同意擅自将其已经出售给邱某的房屋出租给吕某夫妻俩，但黄某夫妻与吕某夫妻签订的租赁合同并不因此而无效。最终，法院判决吕某夫妻向黄某夫妻支付欠付的租金16784.31元，并驳回了邱某的独立诉讼请求。
【法理评析】
《民法典》施行之后，对于合同效力的规定最大的变化在于原先《合同法》第五十一条关于无权处分的效力规定不再适用。
原《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据该规定，无权处分他人财产而订立的合同属于效力待定的状态，如权利人追认或无权处分人事后取得处分权的，该合同有效，否则合同无效。
《民法典》中删除了原《合同法》的这一规定，虽然无处分他人财产，经权利人追认或者无处分人事后取得处分权的，合同仍然有效，但是未经权利人追认或者无权处分人事后亦未取得处分权的情形下，合同不再无效，而属有效合同。
这一合同效力的变化实质上是保护了与无权处分人订立合同的善意相对人的合法权利。因为在原先的合同无效情形下，无权处分人因违约条款与合同一并无效，故而无需向原合同相对人承担违约责任，而仅负有返还基于合同获得财产的义务；而在合同有效的情形下，无权处分人则需要依据合同向相对人承担相应的违约责任。很明显，在合同有效的情形下，合同相对人的权利能够得到有效保护，同时对无权处分人苛以违约责任也起到了惩戒无权处分人的无权处分行为，增加其无权处分行为的风险成本的作用，切实保障交易安全。
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