《民法典》新增“居住权”的理解与适用
《民法典》新增“居住权”的理解与适用
2020-06-18 17:46
文 | 陕西恒爱律师事务所 武喆
5月28日，照顾小孩13825404095十三届全国人大三次会议审议通过了《中华人民共和国民法典》，这部具有里程碑意义的法典在物权编中新增了“居住权”这一用益物权，具体法律规定为366条—371条。本文中笔者就和诸位朋友一起了解一下何为居住权以及该权利的适用。
首先，何为居住权？
其实“居住权”这一词汇早在古罗马法中就已存在，在古罗马法中它属于“人役权”，其立法目的是为解决家长去世后妻子和没有继承权的子女以及解放了的奴隶没房居住的问题。在我国，多年来如江平老师、王利明老师、钱明星老师，这些民法学界的泰斗都力主法律应规定居住权，因为这一权利可以很好的体现人文关怀。
居住权，在我国的《民法典》中将它释义为对他人住宅享有占有、使用的用益物权。这里需明确的是，夫妻之间共同居住、未成年子女居住在父母家，这些基于婚姻家庭关系的情况统统不属于居住权。还需特别注意，居住权在本次《民法典》的制定中，并不是放在租赁合同的章节，而是放在物权编里的用益物权章节。意思就是《民法典》中所指的居住权，并不等同于日常租赁关系中获得的对房屋的使用权。虽然同样是对于他人财产的使用，但在租赁过程中产生的居住关系属于债权，是一种契约关系。承租人可以基于房屋租赁合同取得对他人房屋进行使用、收益的权利，但承租人的权利仅限于用益而无法直接支配。而在物权编中规定的居住权则具有独立性和直接支配性，它是一种绝对权，必须通过登记而设立，一经设立便可对抗除房屋所有权人之外的任何第三人，居住权人能基于物权来请求保护自身的居住利益。
可见，此次《民法典》中设立的居住权制度更加体现了“物尽其用”的立法宗旨，可以让有限的资源最大限度地发挥效用。
那么，居住权具体适用在什么情况之下、会对哪些朋友们的日常生活产生重要影响呢？
常见情况一：夫妻双方离婚分家析产时，房子归夫妻其中一方所有，但另一方居无定所，怎么办？
其实在审判实践中，已经有很多案例，法官早已“认可”了居住权。过去，法院常常从民法基本原则出发，判决居无定所的一方仍可住到原来的房子里，直到有别的住所为止。此次《民法典》的出台，为法官的裁判提供了直接依据，也为照顾离婚案件中的弱势一方、为满足弱势一方最基本的住房需求提供了保障。同时，通过设立居住权，既不用将属于夫妻一方个人财产的房产分割出去，又能解决经济困难一方的住房保障问题，这是一个两全其美的做法，在保护弱势群体利益的同时也起到了化解社会矛盾的作用。
常见情况二：为“以房养老”提供法律保障。
以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金来保障自己晚年生活的一种养老方式。居住权的确立，让选择“以房养老”方式的老人，可以通过办理登记手续取得居住权，使其晚年获得更好的保障。
在我国的中小城市，有很多这样的现象：退休独居的老两口，儿女在大城市打拼，老人没有丰厚的退休工资来支付保姆佣金、医药费等费用，他们拥有的，就是一套自己居住的房子。他们渴望安逸的晚年生活，但也不想给子女带来过多的压力。
如何才能让这类老人的晚年过得安逸幸福呢？居住权的出现就解决了这一困境。老人可以把房子卖掉或者抵押，同时要求设立居住权——有生之年要让自己无偿居住。这样，就可以把原本只能用来当做遗产的房子，提前变现用来治病、养老和改善生活及降低子女的生活压力。对于奋斗了一生的老年人，安逸幸福的晚年是他们之所求，也是他们应得的。有专家表示：居住权制度有利于改变中国老龄化社会养老的负担，使老年人更加幸福的安享晚年。
除此之外，生活中还有其他一些情况需要居住权来加以解决。如在当年“上山下乡”活动中，有些知识青年在下乡的当地成了家。等到允许知青回城的时候，根据政策规定，虽然他们自己回不去了，但可让其子女回去。可是这些知青下乡的时候都是中学生，自己没有独立的房子，子女回去住哪儿？现实中一般是跟着外婆、外公、舅舅、叔叔住，可问题是这些亲戚去世后，其他的家人可能就不一定同意他们继续住了。这个时候，通过设立居住权，就可以解决这类群体住有所居的问题了。
又如，电视剧《都挺好》中苏大强和小保姆的爱情纠葛。老年人坚持与照顾自己的保姆结婚，子女却担心父母的再婚对象“目的不单纯”、只是为了老人的房子……在现实生活中，这样的故事屡见不鲜。那么针对这类矛盾，居住权就可以发挥它的作用了。比如有房老人可以在遗嘱中把房屋所有权留给子女，同时为再婚的遗孀设定居住权，这样子女既不会失去房屋的所有权，再婚的遗孀也不至于在老人过世之后面对居无定所的窘境，这是一个有效维护家庭和谐、社会稳定的两全之策。
总体来说，居住权的设立可以为弱势群体提供最基本的居住保障，真正的实现“住有所居”这一理念。是的，就我们中国人而言，住有所居，才能居有所安。返回搜狐，查看更多
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