上海为什么要推进老旧小区合并
原创 真叫卢俊团队 真叫卢俊
以前我们把老破小就叫做老破小，老人护理13825404095很少会再做细分
在所有老破小产品中，最难以管理，又占比很高的一类
其实还有个专有名词叫做：微老小区
微老小区不是刚刚老去的小区，而是特指那些规模小，房龄老的小区
其实也就是老破小里面的超小体量社区
当“老”和“小”同时出现，社区治理问题就会被加倍放大
因为小，有的小到甚至独门独户，临街建设
它们作为当年的职工公房性质转变为售后公房
建成年代早，规模小，因此没有物业管理是常态，也没有所谓的社区概念可言
可能很少人能够感受到，上海老破小中，微老小区的分布比例有多大
比如在杨浦的鞍山板块，在挂牌的209个小区中，房龄15年内居然只有2个，房龄15年以上的老小区占比达到99%
再看这些小区的体量和物业情况，尤其大量存在着以xxx路（弄）命名的小区，绝大多数物业费都低于1元/㎡/月，小区规模很小，不超过百户人家
据克而瑞物管数据则显示
上海房龄高、低物业费的小区占比高达37.8%
数据来源：克而瑞物管
杨浦江浦路街道城建中心韩主任也提供了一个参考数据，在江浦路街道的九十多个老小区当中，就有三十多个零星体量的微老小区
并开玩笑把它们比喻为“流浪在外的孤儿”
面对这样零星、无物业管理的小体量老破小
每况愈下的社区环境是肉眼可见的
一、房屋折旧速度，房价下滑都很快
二、各种违章搭建，陷入恶性循环
三、缺乏公共空间，存在安全隐患
面对大量的零星老破小的管理难点，杨浦区也在做出尝试：合并老小区
也就是将那些微老小区和不同体量的、低物业的成片老小区一起合并管理
文章推送后，很多质疑和讨论的声音也随之而来
放几个大家比较关心的话题
投票难、居民表决立场多、资金收支混同、公共收益分摊不均、公共资源占用.....
上海老破小合并这件事，已经不是如美丽家园工程那般，大家统一刷刷立面，修修道路这么简单
因为不是那种可以花大价钱就可推倒重做的工程，其难度甚至比原拆原建更甚
背后还有很多值得我们关注和探索的话题
关于上海老破小的合并，是怎么做到的
我们决定再跑一趟，和促成合并落地的那些人坐下来聊聊，发现这件事背后真的还有很多想象不到
01
如果不合并，这些老破小的生存有多难?
那天下午，我实地去了杨浦江浦路街道踩盘
感受到上海那些成片老破小的管理之痛，比我想象中更艰难
这是六个老小区的基础情况，先看人，再看房
根据2024年上海市最新统计数据，上海60岁及以上老年人口占比为37.4%
而在这六个老小区，总人口7502人，60岁及以上老年人口占比为42.9%，远高于上海人口的平均老龄化水平
这个地方，接近一半人口是高龄老人
再加上房的维度来看，房子老去的速度也很快
六个小区可分为三个中型体量社区+三个微老社区，平均房龄约40年上下
其中三个微老小区为临街建设，且无社区概念，还有两个是无物业小区
户型多，居住密度大，在无物业管理和超低物业费的管理下
管网设施陈旧，违建多，房屋安全隐患大
住区之间交通管理各自为政，交界处乱停现象突出，实际停放数量远大于划线车位，交通不畅，生命通道被堵住
这样的外部条件下
就更别提什么公共空间了
行走在这一整片的老小区当中
明显感觉到公共空间和私人空间的双重不足
作为四十年前的职工用房，20-30平里居住着几口人是这类老破小的常态
于是，在没有物业管理的情况下
向外延伸了几十公分的阳台
违章搭建肆意蔓延，尤其是在一楼的住户，不管是把窗户多搭出来几十公分
还是直接侵占公共绿地作为自家的院子或天井
违章搭建的庭院和天井
都已经变成了老小区老居民几十年生活中习以为常的事情
也因此公共环境差，设施单一，分布不均，没有休憩空间
甚至居民会把道路当作自家客厅，摆着小板凳就坐在道路中间聊天
这还是表面上的
地底下的管道老化，楼梯间的各种杂物堆放等等问题，都亟待解决
配套的业态服务质量与上海这个商业化城市的精致，也完全不符
从人、房、行、地、业的角度
杨浦江浦路街道连成片的这六个老小区，折射出上海大部分老破小面临的困境
物业的问题，单靠自身的力量无法彻底改善
公共空间，更需要从居民私有还给社区
与其单打独斗，力量单薄，不如将资源整合起来
因此，合并成为这次杨浦六合一的破局思路
02
“这是上海一次最彻底、也是最大体量老小区合并。”
不管是杨浦，还是上海其他区，合并老小区并不是第一次发生
就在江浦路街道还有另外一个成功案例，叫做一脉三园
同样也是将三个微老小区之间的围墙打破，形成了全新的辽源花苑小区
但是这次六合一，终究不一样
也创下了杨浦老小区治理的先例
一个是户数上达到了3000多户人家，人数也是史上最多的7000多人
从合并的难度上，就超越了史上以往
因此，我们可以看到一次最为彻底的老小区合并，如何正在推进，又是如何有效落地的
合并两个字的背后，不是简单的一个动作，背后需要统筹思考的整体和细节工作，远比想象中庞大
六个老小区合并成一个社区之后，将会变成什么样子
这是所有人最为关心的，也是合并能够推进的先决条件
这次杨浦六合一方案由同济规划院江浦路街道社区规划师负责，在连续修改了1年，十几版的方案易稿后，我们终于能够感知到，为什么说是最彻底
为了能够做到基础的硬件合并，背后就要经过反复的沟通和设计考察
我们先来看最新版本方案，合并的逻辑和过程，到底是怎样的
第一：打破围墙后，公共空间系统化重组
既然要合并，得先拆除和整治，可以看到仅仅是破围墙，清退各种占用公共空间的违章建筑等，专项内容就非常细碎
资源需要整合后，才能发挥最大利用价值，这件事放在老小区也是同样行得通的道理
只有将这些整治专项全部一一落地，才能梳理出更多的公共空间，进而规划出消防通道，规范停车等等
合并后公共空间增加部分，如室外公共空间、室内公服空间、车位、步道等
像做商品房社区一样，重新规划公区的所有节点
在六个社区原有的公共空间基础上，新增了6个主要节点
当我拿到合并方案后还是挺感触的
头一次在老破小，看到了真正意义上的景观设计，甚至还规划了主要的景观轴线和不同品类的植物
结合小区现状和规划方案，合理布局有层次有花有果有季节变化的植物绿化
还有了真正意义上的公区
这个是原来的社区活动用房
未来会改造成位于六个社区中间的向阳坊，主要承担居民活动的公共空间
（右图为效果图，仅供参考）
类似向阳坊这样的公共节点，还有好几个
这是位于小区入口附近的公共空间，在缺乏物业的管理下，已经变成居民堆放杂物和非机动车乱停的地方
整体合并改造后将会变成公共休憩节点
（效果图，仅供参考）
六个老小区合并后，拥有了大量的新的活动空间、重新梳理的交通动线、新的社区大门、公共景观园林、更多的停车位...
第二：合并和更新同步进行
合并之后，其实六个小区就可以算是一个大社区了，那么整体改造就不是以合并为节点，而是真正的统一
（效果图，仅供参考）
所以这次合并和美丽家园改造是同步进行
（效果图，仅供参考）
将立面、楼道、单元门、管道、社区大门整体统一，才能算是彻底成为了一个小区
第三：整体到细节融合
在方案中，我看到了未来六个社区的晾晒系统、照明系统、安防系统，都已重新规划好
包括使用什么样的晾衣架，到底是龙门架还是伸缩杆，都需要和居民确认同意，从大的空间布局，到小的细枝末节全部统一
（示意图，仅供参考）
不过，这还不算得上彻底的合并
最后，物业管理与业委会的合并，才是未来关键
大家都知道老小区治理之痛在于物业
而为了达到未来合并成为大社区后的长效管理
未来社区还会继续推进业委会合一，物业合一，且物业费合理上调
这样，成为一个大社区后，完整的合并，不再各自为政，也不再存在三不管地带
几个老小区，从空间、到人、到管理的完整合并，这并非是在全上海的第一次
但却是体量最大，难度最高的一次
外部空间几乎被重做了一遍，路灯、屋顶、地下管道、楼道、窗户、甚至有智能化监控系统...
除了车位仍旧不足，其外观和公共区域，已经和普通商品房无太大差异
合并后，3200多户的社区体量，这个规模，足以支撑物业公司整体收支良好
通过一个物业公司、一家业委会的管理，达到合并的目标：从硬件合并最终到软件和管理的合并
面对上海大量微老小区治理，合并，才能够将整合资源最大利用
03
合并后，老破小房价提升了么
想必所有人更好奇的，自然是房价
答案是肯定的
之前成功的案例，在杨浦的一脉三园工程中
让居民看到了老小区合并后的优势，不仅是小区环境变好
而是真实的房价提升，根据市调采访，之前三合一改造后，房价最高提升约20000元/平(包含大盘涨幅)
辽源花苑目前现状
辽源一村，也就是现在我们所说的辽源花苑，在链家上可以看到这个小区的房价走势
辽源一村于2019年改造完毕，当然那年上海楼市也相当火热，伴随着市场+改造的双重利好下
据当时的主任回忆，最高的时候，房价涨了2万/平左右
我在链家上查询到，辽源一村的单价最高确实曾来到过8万+/㎡
（数据来源：链家）
且这两年上海房价下滑，但是辽源一村的价格也比较抗跌
目前成交价与周边未进行合并改造的三四村，今年的成交价格差也有约1万/㎡
（数据来源：链家）
据江浦路街道城建中心韩主任回忆，辽源一村合并改造后，不仅房价增幅快，也更抗跌
小区的租售情况也变得更好，江浦路街道城建中心韩主任和附近中介都表示：“相比其他未改造的二三村，辽源花苑的租金更高，也更容易租出去。”
链家租赁数据显示，辽源一村租金比起周边老破小，高出约15%
这当然是居民同意改造的重要条件
如果顺利推进，整体改造会在今年开始招投标，最快2026年春节后可以完工
江浦路街道城建中心韩主任保守估计根据市场情况综合判断，这次六合一合并后，应该会提升1万/平左右的房价
所以在合并后，我们确实看到了老小区资产价值的全面提升
04
为了合并成功，背后要做到多么事无巨细
3000多户的人家合并小区，最难的无疑是关于人的工作
这次六个老小区合并，经历近2年筹备，大量的时间都花费在民意的收集上
在前期形成初步方案的过程中，街道就展开了线上线下两轮意见征询，最终回收问卷近700份，意见高达3000多条
最终居民对于小区合并的意见，体现在方案的形成过程中
除了居民的问卷，从2023年9月的项目启动开始，历经了十多次的居民大会，了解大家心里的想法
和居民商议的节点更新、入口更新、甚至到立面、晾衣杆的细节都采纳部分居民的意见
充分听取民意后，对于方案的宣传也需要到位
去到现场实地踩盘，看到现在社区的公共墙上，显眼的地方张贴着改造的草案，方便居民了解自家小区未来合并后的样子
贴在围墙上的草案公告
还将这次整体合并改造方案，做成了宣传折页，公开透明地发放到每一位居民手中，让居民时时刻刻都感受到，想像得到未来小区的样子
发给居民的改造宣传单
目前，改造方案也经历了多次改稿，方案目前仍在不断微调，最终的目标都是民意优先
当方案基本确定后，会举行表决大会，只有高比例通过，才能继续推进
不知大家是否感受到
对于老小区合并这件事，最大的难点，并不来自于空间，而是来自于人
与居民的沟通，如何取得他们的信任，远比小区设计来得复杂
说到这里，江浦路街道城建中心韩主任举了个例子
就拿劝退违章建筑这件事来说
要知道，在六个小区的一楼，存在着长期大量占用公共绿地的天井和庭院
这本来是属于社区公共空间的地方，已经成为了居民四十多年来的常态生活空间
要清退，并不容易
如何让居民愿意把这些空间还给社区
江浦路街道城建中心韩主任表示，除了上门挨家挨户沟通，最核心的还是要解决居民的问题疑虑
因为有了之前一脉三园的成功案例，也可以组织反对的居民，到附近已经成功合并的辽源花苑走走看看
大部分居民看到了未来小区改造后的样子，以及感知到这件事对于社区发展的重要意义后，多数都能理解和支持
在这其中，也考虑人性化优先原则
“我们尽量满足每户居民的诉求，同时也会对特殊居民，有特殊照顾。“
比如有残疾人老人，有特别需要照顾的孤老家庭，可以为他们留一个特殊通道，顺便帮他们做一些力所能及的修缮
通过这些小细节，因人制宜的协调
除此之外，物业费也是道难题
如果简单的硬件合并改造，没有统一有效的物业管理
说实话，老小区的再次破败几乎是无可避免的
但是在基本都是高龄老人居住的社区里，上调物业费更难
不过这件事也有过前车之鉴
在杨浦区前几年的三合一老小区，就采取了一个看似不太可能的做法
说服物业公司给到一年试用期，一年试用期居民满意后，隔年才补交费
最终居民看到社区的变化后，如今物业收缴比例至80%以上
这也是一种可参考的物业合并的办法
若小区体量足够，居民缴纳意愿高，也有推进物业先管理、后付费的可能
最后，就是大家最为关心，也是不同体量老小区合并的核心矛盾：公共利益分配
如何确保公平
我同步咨询了江浦路街道城建中心韩主任，也一一得到解答
对于公共维修基金，会采取分配到楼栋、幢、门栋的方式管理，而不是均摊，这样做便不会造成分配不均
老小区的公共资源分配，比如停车位，新增的停车位，是结合客观条件在空间充裕的空间布局停车位，因此整个小区共享使用
公共收益大部分来自停车位，所以给到的方案是按照登记车辆分摊或者停放车位分摊，最终会和居民协商
包括不同小区的业委会名额比例问题
先成立联合业委会，按每个小区原先的人数，按照比例商议业委会配额
最终的分配原则，有保留原来的分配方式，也有根据民意协商的，或者按照体量比例的
老小区合并之后，需要经历一段时间磨合期，与新物业磨合，与新业委会磨合，这都是必经之路
05
合并成功后，当初反对的居民也变了
老小区合并这件事，最难的还是要通过改造后的利好，打动老居民
原先体量大环境好的小区，居民会认为和微老小区合并，自己的权益被侵占
原先体量小环境差的小区，居民会认为合并除了带来好处，也会将一些原有的空间整治，比如一楼的住户
更小的独栋小区，想要和大社区合并，但是物业费会提升，自己也有想法
总之，在3000多户的六个社区里，想要将所有人的意见满足，想要最终获得高比例投票
背后是关于空间和人，同步推进的工作
单这次听到两个真实案例，大概可以反映出居民对于合并的态度，都是从一开始的“不了解”而反对，最后全力支持
在一脉三园的社区中，有位阿姨原先不支持改造
最后，阿姨看到了改造图纸，看到居委为了合并对他们家做出的努力
权衡再三，同意合并，后来看到社区真实的变化，现在还成为了社区自治的志愿者，一起动手装点小区中央绿化
因此，大家所关心的难点问题得到有效解决，加上小区物业管理水平提高，租售价值增大后，当初反对的居民也会改变长期的态度
采访过程中，从刚开始极力反对，到最终支持的人很多
也有最极端的反对案例
从这些真实案例也可以看出
老小区合并这件事，最艰难的过程就是，用未来“看得到的变化”，赢得人心
06
多个老破小破墙合并，物业业委统一，最终变成一个成片管理的大社区
这件事很难，一步步推进，一家家沟通
不计较工作的艰辛，将老小区整合的优势发挥出来
但这件事可能就是目前上海众多老破小，尤其是那些微老小区能够尽快进入良性发展的最佳方案
从分散隔阂，到整合合并
一直在说上海精细化管理的智慧
这样的智慧，需要靠耐心推动，靠人来实现
在上海人们总会谈论老破小的价格，是否被时代淘汰
但要记得，这是上海体量最大的一种房子，千千万万的老破小，背后承载千万人的平凡生活
不管是改造、合并、原拆原建、加装电梯、加装隔音玻璃...
看到上海对待老破小的各种各样的方式
其实也就代表着，在这个城市的角落
总有力量在为个体生活变好而努力，哪怕只是一点点，也都值得
以上为正文，来自乔不丝
这是真叫卢俊公众号的第6019篇原创文章
原标题：《上海为什么要推进老旧小区合并》