物业如何维护管理空置房？
物业如何维护管理空置房？
2023-08-06 10:19
发布于：山西省
由于业主原因交房后不使用，产后康复13825404095
将房屋暂时空置，
物业如何为业主守护空置房屋？
01 纸质档案建立
物业各园区依据实际情况，建立有单独的《空置房档案》，便于查阅，保存业主、房屋等相关信息，确保每一个阶段资料的完整。
02 建立电子清单
为便于查询、及时更新空置房屋业主信息， 物业管家于自己辖区内建立有独立的《空置房电子档案》，电脑端随时查询更新，并记录相关问题，为业主提供更细致的服务。
03 常规巡视
为保障空置房日常状态良好，物业贴心管家每月2次对空置房进行检查巡视，确保房屋现场以及各项指标保持良好状态。
巡视1：检查室内电路/开关是否正常使用
巡视2：检查室内水路有无故障/渗水情况
巡视3：检查室内天然气表有无变动/漏气或损坏
巡视4：重复核查室内墙面状态，检查空鼓情况，及时上报
巡视5：检查室内门窗是否完好无损坏，出门保持门窗关闭
04 房屋环境保持
为保持房屋环境整洁，避免日常积灰/春秋杨柳絮飘落，物业人员每季度第一个月，对园区空置房进行一次集中清扫并检查。
环境保持1：对室内地面大型异物进行清理
环境保持2：对室内门窗内外侧进行清理
环境保持3：对室内基础设施进行检查并清理
环境保持4：对室内墙面、开关等设施清理
05 向业主反馈
每次检查完毕空置房，做好相关记录及时向业主反馈房屋现状，保持良好沟通，并了解业主所需，为业主提供更加温馨细致的服务。
▲出门时填写《空置房检验单》，并及时更新电子信息，每月对检验单及时存档更新。
▲及时向业主反馈房屋信息
物业空置房管理规范
1.范围
适用于客户服务部已办理接管验收的空置房管理。
2.规范性引用文件
下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。
3.术语和定义
空置房：是指在一个物业区域内地产公司已交付验收的住房或商铺，指待售、已售未入伙期间的房屋状态。
4.预期的质量要求
保障空置房正常功能使用及做好日常维保和管理工作，使房屋保值增值。
5.前提方案
人员要求：严格按照《员工手册》中相关岗位人员要求执行。
服务所使用器具、物资清单：签到表格、检查及简单工程维护工具、钥匙、保洁清洁工具。
对服务场所的说明：
客户服务部管家负责对空置房进行全面管理，定期检查和巡视，包括空置房钥匙管理和信息管理等。
保洁部负责空置房的定期保洁工作，保持空置房的清洁。
保安部负责对空置房进行定期检查和巡视。
工程维修部负责空置房室内设施的维修、养护。
开发公司全面负责空置房的修缮工作，保证空置房内外主体、设施、设备的完好。
6.作业步骤
空置房的管理：
空置房分三种情况：
a）已办理接管验收但并未售出的房屋；
b）房屋已售出但未办理入住手续；
c）房屋已办理入住手续但未进行装修及投入使用。
上述空置房中，前两种由物业公司进行维护管理。
a）未售出的空置房维护费用由开发商全额支付；
b）已售出的空置房，交付前由开发商承担物业服务费；交付后由业主自“入伙通知书”生效之日起全额支付（现为自交付之日次月一日起计收服务费。）。
已办理入住手续而未装修及投入使用的空置房的维护管理，原则上由业主自行负责，物业公司予以必要的协助。
空置房的钥匙由客户服务部负责，按《钥匙管理作业流程》进行保存及领用管理。
如在检查过程中，发现有重大问题时，客户服务部应及时通告相关部门进行处理。
空置房的卫生由保洁部负责：
保洁部负责空置房卫生，并于《空置房现场签到表》上予以记录；发现异常及时向客户服务部报修中心报修。
工程维修部对空置房的管理：
燃气运行时，工程维修部组织对相关空置房进行检查，发现异常及时处理，并在《品质检查记录表》中予以记录。工程维修部每月抄录水、电表读数，并确保空置房内设施设备完好。
客户服务部对空置房的控制方法：
客户服务部负责每月对房屋状态信息的收集、分析，及时编制、修订《客户服务部空置房清单》，交地产相关部门确认后，分发财务管理部、秩序维护部、环境服务部、工程维修部等相关部门各一份。
客户服务部应根据空置房的变动情况，每月进行巡查，同时也根据环境服务部和秩序维护部人员反馈的信息，及时更新《客户服务部空置房清单》并知会相关部门。
客户服务部负责空置房钥匙的管理，建立空置房钥匙清单；对空置房缺少的钥匙，要注明去向，确定已遗失的要通过审批按配额补齐。
凡进入空置房的人员都必须到客户服务部领取钥匙，进行登记后方可领用，归还钥匙时，管家务必到空置房复查，检查水、电总阀是否关好，确保空置房设施状况完好及卫生情况。
每月25日前由客户服务部组织安排相关人员对空置房进行一次全面检查，填写《品质检查记录表》，并及时组织整改。检查内容包括：环境卫生情况，安全情况，主体、设施、设备的完好情况等。
空置房管理产生的费用，由客户服务部报公司财务定期与地产公司结算。
空置房保洁作业：
环境保洁员在进入空置房前，应首先检查空置房外围是否有异常情况，门窗、门锁是否完好；进入房屋后首先应检查房屋主体、设施、设备是否完好，若有异常情况要及时通知客户服务部。
空置房清洁的主要内容有墙体除尘、除蛛网；玻璃清洁；地面清扫；消杀；植物养护等项目。
保洁完成后，环境保洁员应填《空置房现场签到表》，收齐工具，查看是否有遗漏，锁好门窗；将钥匙及时归还客户服务部，并登记。
空置房安全巡查：
空置房的日常巡视由秩序维护部人员负责，主要从室外查看空置房门窗是否完好，室内是否有异常情况，倾听室内是否有异常声响等。发现异常及时向控制中心和客户服务部报告。
秩序维护部主管/班长负责安排秩序维护部人员每周巡查一次空置房。
首先，由秩序维护部主管/班长提前知会客户服务部，由指定秩序维护部人员到客户服务部领取钥匙，并登记后领用；
其次，秩序维护部人员到空置房后先检查空置房外围安全情况，再进入空置房进行检查，检查内容主要包括：门窗是否完好；水电设施是否完好；房屋主体是否被破坏，如水浸，邻里违章修建破坏等，并填写《空置房现场签到表》；
最后，秩序维护部人员关好门窗，及时到客户服务部交还钥匙并登记；秩序维护部人员对检查结果予以记录、保存，并在客户服务部做好备案。
空置房维修、维护：
客户服务部在接收环境服务部、秩序维护部人员等报空置房维修、维护信息后，应及时制订措施，明确责任，通知相关部门进行该空置房的修缮和维护。
属于地产公司的问题请地产客户服务部协助解决，并进行督促和跟进；属于经地产委托的小修项目，可直接通知客户服务部工程维护部进行修补后，及时与地产结算。
已接但未入住房的管理：
客户服务部应根据管家、秩序维护部主管/班长反馈的变动信息，建立客户服务部的已接但未入住房清单，及时掌握可能出租或转让的房源信息。
秩序维护部主管/班长负责加强对已接但未入住房的巡视，检查是否有可疑人员入住、异常灯光、声响等情况，并采取相应的处理措施。对已接但未入住房的变动信息应及时反馈客户服务部。
7.危险源辨识
危险源：
水、电、气为主要危险源。如清洁后未关水龙头、水管突爆裂、电路短路、电路水浸、燃气泄漏、装饰自然脱落及其它意外情况。
风险控制措施：
做好日常巡查及安全检查工作，确保水、电、气安全、无高空坠物及门窗故障发生意外和失窃等。
8.注意事项
如营销需带意向客户看空置房，经与营销负责人确认后必须让对方签领钥匙后看房。
9.相关记录表
《客户服务部空置房清单》
《品质检查记录表》
《空置房开窗通风及设备检查、卫生清洁现场签到表》
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