槐法案例丨房屋租赁合同陷僵局，法院如何判决？
以案说“典”
槐法案例【2023】55
在长期性的房屋租赁合同履行过程中，极易出现合同未到期，一方因主客观原因无法继续履行合同，而另一方坚持要求继续履行，此时合同就陷入了僵局。这种情况下，法院如何通过判决化解合同僵局？相关损失由谁承担？本期以案说“典”，通过槐荫法院马婉莹法官审理的房屋租赁合同纠纷一案，共同了解相关法律问题。
案情回顾
2018年5月5日，江某与杨某签订《房屋租赁合同》一份，约定江某将其名下坐落于某小区的房屋租赁给杨某，租赁期自2018年5月10日至2023年5月9日，租金为每月2500元。2022年1月，杨某因客观原因无法再继续租赁该房屋，其向江某提出解约。2022年1月4日，杨某与江某一起到案涉房屋商量退房事宜，双方未协商一致，杨某将钥匙插在门上后离开。2022年2月11日，杨某给江某发微信，告诉房屋已清空，要求其接收房屋。杨某自2022年1月起便未再付房租，现江某将杨某诉至槐荫区法院，请求判令解除双方之间的房屋租赁合同，杨某支付2022年1月-8月的房租共2万元、违约金4000元。
杨某辩称，其已经于2022年1月4日向江某交房，此后未再占有使用房屋，不应承担此后的房租。
争议焦点
本案争议焦点是：涉案合同应否解除及解除的时间。
法院审理
槐荫法院经审理认为，江某与杨某签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。
关于涉案合同应否解除。法院认为，该合同为五年租赁期的长期性合同，杨某交纳房租至 2021年 12月，此后未再交租。杨某多次明确表示要求解除合同，江某也曾就解除合同事宜与杨某协商，后因双方未能达成一致意见而搁置。2022年2月11日，杨某向江某发送微信告知其接收房屋，江某未予回复。综上可知，双方事实上已形成合同僵局。
杨某提前解除合同已经构成违约，其作为违约方不享有单方解除权。但双方系房屋租赁合同关系，该类合同的义务难以强制履行，现双方已丧失继续履行合同的信任基础。且在房屋租赁等长期性合同的履行中出现合同僵局后，若不解除合同，一方面将使承租方在不使用案涉房屋的情况下承担租金损失，另一方面承租方支付租金能力受到限制将不利于出租方债权的实现。故根据《民法典》第五百八十条的规定及公平原则，涉案房屋租赁合同应予解除，但不影响杨某按照合同约定承担违约责任。
关于合同的解除时间。杨某于2022年1月腾空房屋，并于 2022年2月11日向江某发送微信要求交接房屋，且根据涉案房屋的水电表等证据显示，自2022年2月12日后双方已无实际的履约事实。故法院结合该案的实际情况认定涉案房屋租赁合同解除时间为 2022年2月11日。江某在接到杨某交房的通知后，仍不接收房屋，放任损失扩大，其要求杨某支付2022年2月11日之后的房租无事实和法律依据，江某的该部分主张，法院不予支持。
最终，槐荫法院依法判决江某与杨某之间的房屋租赁合同于2022年2月11日解除，杨某向江某支付2022年1月-2月11日的租金3482元、违约金4000元，驳回江某的其他诉讼请求。江某不服判决，上诉至济南中院，二审法院依法判决：驳回上诉，维持原判。
法官说法
长期性的房屋租赁合同中出现合同僵局后，若不解除该合同，一方面将导致涉案房屋长期闲置，另一方面将使承租方在不占有使用房屋的情况下承担租金损失。因此，面临此种情况，当一方向法院起诉解除合同时，法院以司法介入的方式终止合同双方权利义务关系，有利于使双方当事人从困局中抽离，加快交易流转，优化资源利用。
此外，平等、自愿、公平、诚实信用是民法典的基本原则。当事人无论是在履行合同时还是在陷入合同僵局后，都应充分遵守公平与诚实信用原则，积极协商，主动沟通化解矛盾。未依约履行合同的违约方要承担相应违约责任，而在一方违约后，守约方可通过合理合法的方式解除合同，同时采取适当措施防止损失进一步扩大，否则将自行承担扩大的损失。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五百八十条
第一款
第二项
当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高
《中华人民共和国民法典》
第五百九十一条
第一款
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。